Cartilha
1. Financiamento Imobiliário - Definição
Embora o Sistema Financeiro da Habitação-SFH já tenha aproximadamente 40 anos, desde os anos 1983/84 ele veio perdendo importância como meio de aquisição da residência própria, pois em face dos problemas gerados pela alta inflação nem os Bancos nem os compradores estavam muito interessados nesse produto.
Com a estabilidade da moeda, por período já superior a 10 anos, tanto os Bancos quanto os compradores voltaram a se interessar pelo financiamento imobiliário.
Pelo lado dos compradores, o interesse decorre da maior estabilidade da renda e da redução das taxas de juros praticadas, o que significa o barateamento do aluguel do dinheiro aplicado na compra da residência, já praticamente equivalente ao custo do aluguel desse mesmo imóvel.
Já pelo lado dos Bancos, o produto voltou a ser atraente pela maior segurança de retorno do valor investido, seja pela maior capacidade de pagamento dos mutuários, como também pela maior segurança jurídica propiciada pela garantia da Alienação Fiduciária do imóvel e pela lei do incontroverso (para discutir, por exemplo, um percentual da taxa de juros, o mutuário deve continuar pagando a parte sobre a qual não há controvérsia, como o principal, juros não questionado, seguros e taxas).
Desde há muito tempo que não havia tanto financiamento para a compra da casa própria. No mês de março passado, apenas os financiamentos realizados com recursos da Caderneta de Poupança, portanto, sem considerar aqueles realizados com recursos do FGTS (baixa renda) somaram 1,322 bilhão, devendo até o final deste ano de 2.007, chegar a um volume recorde de aproximadamente 12 bilhões. Esta havendo uma conjugação favorável de fatores que esta levando a este excelente desempenho, com forte tendência de melhorar ainda mais: queda na taxa de juros, aumento nos prazos de financiamentos, ampliação do percentual da parte financiada, inicio de crescimento real na renda do assalariado e outros. Assim como acontece nos paises desenvolvidos, também no Brasil, o financiamento imobiliário passa a ser um dos instrumentos mais importantes para a compra da casa própria. É irreversível, o financiamento imobiliário já esta fazendo parte do nosso dia a dia e vai fazer muito mais.
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2. Características Atuais do Financiamento Imobiliário
- Menores taxas de juros e maiores prazos.
- prestações fixas ou reajustáveis.
- Utilização dos recursos do FGTS (Carteira Habitacional-SFH).
- Seguro embutido no valor da prestação mensal, que garante a indenização ao mutuário e/ou sua família, nos casos de invalidez permanente ou morte, assim como, para os casos de danos físicos no imóvel.
- Não há necessidade de apresentar fiador ou avalista ao Banco.
- O próprio contrato do Banco é a escritura definitiva do comprador.
- A qualquer tempo, podem-se fazer amortizações extraordinárias ou liquidar a dívida, pagando-se sempre o “valor do dia”, pois, os juros futuros serão totalmente expurgados e a correção monetária (quando há) será aplicada tão somente até o dia do pagamento.
- Possibilidade de no caso de venda do imóvel, transferir a dívida do financiamento.
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3. Condições Gerais:
Possuir nome limpo, ou seja, sem nenhuma restrição nos cadastros do SERASA e SPC.
Ser maior de 18 anos ou emancipado.
Comprovar rendimentos para o financiamento.
Apresentar toda a documentação exigida pelo financiador.
O imóvel deve preencher as condições de financiamento.
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4. A importância do Seguro (*):
Os contratos de financiamento imobiliário possuem 2 (dois) tipos de seguros que juntos, proporcionarão tranqüilidade ao financiado, em caso de sinistro, preservando ainda o imóvel e a garantia do financiamento. Os dois tipos de seguros são:
- Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP), que garante a cobertura do saldo devedor, a qualquer momento do contrato, de acordo com a composição de renda dos compradores que constar no mesmo.
- Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), que tem por finalidade repor as condições de habitabilidade do imóvel, em caso de sinistro.
- (*) Conforme determinação do Banco Central do Brasil, é obrigatória a inclusão de Apólice de Seguro em contratos de Financiamento Imobiliário.
- (*) Esses seguros do financiamento imobiliário são os únicos que vigoram pelo prazo total do financiamento (até 20 anos). As demais Apólices de Seguro do mercado têm que ser renovada e re-enquadrada a cada 12 meses, com novos preços e novas condições.
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5. Linhas de Financiamento:
- Carteira Habitacional SFH – Taxa Tabelada
- Carteira Habitacional Taxa de Mercado
- Carteira Comercial
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6. Carteira Habitacional SFH – Taxa Tabelada:
O Banco Central estabelece que para esta linha de crédito o valor de venda ou avaliação não pode ser superior a R$ 350.000,00 e que o valor máximo de financiamento não pode ser superior a R$ 245.000,00. Nesta linha de crédito pode utilizar recursos do FGTS tanto como entrada como para amortizar ou quitar o saldo devedor se o comprador se enquadrar nas regras de uso do FGTS.
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7. Taxa de Mercado:
É uma linha de crédito para imóveis que não se enquadram no SFH – Taxa Tabelada, conforme descrito abaixo:
- Carteira Habitacional (*) – Financiamento para imóveis residenciais cujo valor de venda ou avaliação seja superiores a R$ 350.000,00 ou com valor de financiamento superior a R$ 245.000,00.
- Carteira Comercial (*) – Financiamento para imóvel comercial (salas e consultórios).
(*) Nestas linhas de financiamento, conforme legislação, não é permitida a utilização dos recursos do FGTS.
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8. Tipos e Definições das Operações:
- Aquisição Simples de Imóvel novo ou usado – Financiamento para complementar os recursos necessários para aquisição de imóvel residencial ou comercial.
- Repasse de Plano Empresário – Financiamento de uma unidade de um empreendimento cuja construção foi financiada pelo Banco, com saldo devedor da unidade ainda em aberto.
- Término de Construção Isolada: Mutuário final pessoa física – Financiamento para construção de imóvel residencial, para clientes com escritura definitiva do terreno. Os Bancos estabelecem um percentual mínimo de serviços executados na obra, devendo o financiamento cobrir 100% do custo faltante.
- Aquisição à Vista com Utilização do FGTS – Operação em que o Banco faz a intermediação do saque dos recursos do FGTS para a aquisição de imóvel residencial, observando as regras para utilização desses recursos.
- Transferência de Dívida – Operação em que o Agente Financeiro concede financiamento da dívida de um contrato existente (refinancia), do atual devedor (vendedor) para um novo proponente. A transferência de dívida está condicionada à aprovação do crédito, da mesma forma que um novo financiamento.
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9. O que é um Empréstimo ou Financiamento
O empréstimo ou financiamento é uma espécie de aluguel de dinheiro; quem tem dinheiro sobrando aluga para quem não tem, para que o utilize de imediato, por exemplo, para pagar o preço de compra de uma casa, e o devolve em um determinado prazo, em prestações mensais, acrescido da taxa de juros.
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10. O que é Taxa de Juros
Juros é preço do aluguel de um capital (financiamento). Assim como quem aluga uma casa (que também é um capital) paga um preço por usar a casa de outra pessoa, que é o aluguel, quem toma um empréstimo ou financiamento paga um preço por utilizar o capital de outra ou outras pessoas.
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11. O que são Taxa de Juros Nominais e Efetivas?
São taxas equivalentes. Normalmente quando é dada uma taxa de juros, ela é a taxa efetiva da operação. Por exemplo, quando se diz que a taxa de juros do financiamento é de 12%aa, esta é a taxa efetiva e não a nominal. No entanto, em todos os financiamentos imobiliários, para calcular o valor da parcela de juros mensais e o valor da prestação mensal de juros e amortização deve-se utilizar a taxa de juros mensal. Se a taxa de juros de 12%aa fosse taxa nominal, para encontrar a taxa de juros mensal bastaria dividir a taxa de 12%aa pelo numero de meses do ano, ou seja 12, e teríamos a taxa mensal de 1% ao mês. Porem, como a taxa de juros de 12% a.a é efetiva, para encontrar a taxa de juros mensal é preciso descapitalizar a taxa anual. Para tanto, indispensável a calculadora financeira. Na calculadora HP 12C temos que fazer a seguinte operação:
Tecla 12 enter; 100 divide; 1 +; 1 enter, 12 divide; tecla ypissulon elevado a xis; 1- ; 100 vezes, que resulta em 0,948% ao mês.
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12. O que é Comprometimento de Renda?
É o percentual resultante da divisão do encargo mensal (valor dos juros, da cota de amortização, dos seguros e taxas) pelo valor da renda familiar. Ex. um encargo mensal de R$ 2.500,00 compromete 0,25 = 25% de uma renda familiar de R$ 10 mil.
Em razão da maior capacidade de endividamento propiciado pelo Sistema TP em relação ao SAC e SACRE, alguns bancos trabalham com percentuais diferentes de comprometimento de renda familiar; assim, enquanto admitem comprometimento de, por exemplo, 30% para os sistemas SAC e SACRE, para o sistema TP admitem um comprometimento maximo de 20%.
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13. O que é Renda Familiar?
É a renda ou composição de rendas que os Bancos admitem considerar para calcular a prestação máxima que uma pessoa ou grupo familiar pode pagar por um financiamento imobiliário. Normalmente são aceitas as rendas que não são esporádicas, ou seja, as rendas devem ser repetitivas; quando é renda variável faz-se media de 6 ou 12 meses.
Há bancos que permitem composição (soma) de renda apenas entre casal (marido e mulher, casados ou companheiros; outros admitem composição entre pais e filhos, entre irmãos ou mesmo entre 2 ou mais pessoas sem precisar especificar o vinculo entre elas.
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14. Qual é o Comprometimento de Renda Ideal
Embora o comprometimento de renda seja um critério considerado pelo Financiadores, o que o candidato tem que verificar, em primeiro lugar, é qual o valor da renda familiar mensal que ele vai poder destinar para pagamento da prestação que vai pagar o financiamento, sem afetar outros compromissos necessarios. Exemplificando: se um candidato tem uma renda liquida (salário menos os descontos de IR, INSS, seguro de vida, previdência privada, etc), de R$ 7.500,00, mas tem gastos familiares (supermercado, transporte, colégio/faculdade, seguros e/ou prestações de financiamentos de veículos, plano de saúde, etc) de R$ 6 mil, a prestação máxima que ele pode assumir é inferior a R$ 1.500,00.
É partindo dessa prestação (encargo mensal) inferior a R$ 1.500,00 que ele deve encontrar o valor de financiamento que ele pode pagar.
Considerando a TP, essa prestação permite tomar um financiamento de mais ou menos R$ 116 mil no prazo de 15 anos (180 meses), com taxa de juros efetiva de 12%aa (o valor dos seguros de morte/invalidez e danos físicos no imóvel são variáveis em cada Apólice e idade do proponente mais idoso que compõe a renda familiar).
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15. Sistemas de Amortização
15.1 SAC - Sistema de Amortização Constante.
Significa que o valor da cota de amortização mensal, que compõe o valor do encargo mensal, é igual da 1ª até a ultima prestação (sem contar a correção monetária, no caso de contrato com parcela reajustável); como o valor da cota de amortização é igual todos os meses e os juros de cada mês são menores, (pois são calculados sobre o saldo devedor de cada mês, que a cada mês tem a redução do valor da cota de amortização mensal).
Formula de cálculo do Sistema SAC
Dados: prazo em anos multiplicado por 12 igual prazo em meses (ex: 15 anos x 12 = 180 meses);
Taxa de juros anual nominal dividida por 12 igual taxa de juros porcentual mensal (ex: 11,38/12 igual 0,948%) .
Cálculo:
Valor dos juros mensais -valor de financiamento multiplicado pela taxa pela taxa de juros porcentual mensal (ex: R$ 50.000,00 x 0,948% = R$ 474,00);
Valor da cota de amortização mensal = valor do financiamento dividido pelo prazo em meses (ex. R$ 50.000,00 / 180 = R$ 277,77)
Valor da prestação mensal inicial = juros mensais de R$ 474,00 + amortização mensal de R$ 277,77 = R$ 751,77
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15.2 Tabela Price-TP
Significa que o valor da cota de amortização mensal que compõe o valor do encargo mensal vai aumentando a cada mês, enquanto o valor da parcela de juros mensal vai reduzindo na mesma proporção do aumento do valor da cota de amortização, o que resulta em valor de encargos mensais exatamente iguais da 1ª até a ultima parcela do contrato (sem considerar a correção monetária, nos contratos com parcela reajustável)
Formula de cálculo do Sistema TP:
Dados: prazo em anos multiplicado por 12 igual prazo em meses (ex: 15 anos x 12 = 180 meses);
Taxa de juros anual nominal dividida por 12 igual taxa de juros porcentual mensal (ex: 11,38/12 igual 0,948%).
Cálculo:
O calculo da prestação no Sistema TP não é tão fácil como no SAC. Portanto, é necessário ter em mãos uma calculadora financeira, como por exemplo a HP 12 c.
De posse dessa calculadora, imputamos os seguintes dados:
Tecla sinal de menos (-), digita o valor de financiamento 50.000,00 e a tecla PV;
Digita a taxa nominal de juros, por ex. 11,38, a tecla “g” e a tecla “i”
Digita o prazo em meses, 180 e a tecla “n”
Tecla “pmt” e resulta o valor da prestação mensal de juros e amortização, de R$ 580,28.
NOTA: COMO A PRESTAÇÃO É POSTECIPADA, OU SEJA, A PRIMEIRA PRESTAÇÃO VENCE 30 DIAS DEPOIS DA DATA DO CONTRATO, NO VISOR NÃO PODE APARECER “BEGAN”. SE NO VISOR APARECER “BEGAN”, TECLE “g” E “7”
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15.3 Sistema de Amortização Crescente-SACRE
Depois de calculada a prestação de juros e amortização, o SACRE funciona exatamente igual ao Sistema TP, ou seja, com o valor da cota de amortização aumentando mês a mês e o valor da parcela de juros reduzindo mês a mês.
A diferença entre os Sistemas TP e SACRE é unicamente o tamanho do valor da prestação de juros e amortização inicial. Isto porque, para um financiamento, por exemplo de R$ 50 mil, no prazo de 180 meses, pela taxa de juros mensal de 0,948% (=taxa de juros efetiva de 12%aa e taxa de juros nominal de 11,38%aa), enquanto que a prestação de juros e amortização inicial calculada pelo Sistema TP resulta em R$ 580,28, (R$ 474,00 de juros e R$ 106,28 de amortização), pelo Sistema SACRE, a prestação do mesmo financiamento, prazo e juros resulta em R$ 751,77 (R$ 474,00 de juros e R$ 277,77 de amortização).
Como pode ser visto, dado um valor de financiamento (no exemplo de R$ 50 mil), a parcela de juros mensal é exatamente igual no calculo pelos Sistemas TP, SAC ou SACRE (para calculo da prestação de juros e amortização o Sistema SACRE utiliza a mesma formula do Sistema SAC)
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16. Qual sistema de Amortização é recomendável:
Os Sistemas de Amortização que podem ser utilizados para cálculo da prestação inicial é o SAC e o TP. O sistema de amortização, por definir um dos componentes do encargo mensal, que é o valor da cota de amortização mensal, vai impactar diretamente no valor do encargo mensal total (juros, amortização, seguros e taxas).
Se o sistema de amortização determina o valor do encargo mensal, ele, em conseqüência, vai determinar o valor do empréstimo que alguém pode obter, pagando igual valor de prestação inicial.
Como o sistema TP gera uma cota de amortização inicial bem inferior àquela gerada pelo SAC, e, em conseqüência, um valor de encargo mensal inferior, se os demais dados forem iguais, como, taxa de juros, seguros, taxas de cobrança e prazo, vai resultar que, adotando o sistema TP, para pagar o mesmo encargo mensal que pagaria se adotasse o sistema SAC, o candidato tem um financiamento de valor superior ao que teria na adoção do SAC.
Com efeito, como visto antes, o mesmo financiamento de R$ 50 mil, no prazo de 180 meses, com taxa efetiva de juros de 12%aa, no sistema SAC temos uma prestação de juros e amortização inicial de R$ 751,77, ao passo que pelo sistema TP a prestação mensal de juros e amortização inicial é de R$ 80,28.
Para comprovar que na TP é possível obter um financiamento de maior valor, para pagar a mesma prestação do SAC em um financiamento de R$ 50 mil (prestação de R$751,77), na TP é o financiamento de R$ 64.775,00 que vai resultar nessa prestação de R$ 751,77. Ou seja, neste caso com o sitema TP, pagando a mesma prestação, é possível obter um financiamento 29,5% maior do que o calculado pelo Sistema SAC.
Isto é possível porque na TP o valor da cota de amortização mensal é bem inferior ao valor da cota de amortização calculada pelo sistema SAC.
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17. Qual é o melhor?
Depende da necessidade de credito e capacidade de amortização de cada um. Na comparação entre SAC e TP, de um mesmo financiamento, a velocidade de amortização da divida é maior no SAC do que no TP; conseqüente pagamento de juros sobre o empréstimo será menor no SAC do que no TP; porém, é o seu dinheiro que você comprometeu mais rapidamente no pagamento do empréstimo no SAC do que no TP.
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18. Qual é o Efeito no Prazo do Financiamento e do Tamanho das Prestações nos Sistemas SAC, TP E SACRE? (desconsiderando o efeito da correção monetária no saldo devedor e nas prestação quando o contrato é com parcela reajustável)
No SAC a prestação, maior do que no TP e igual do SACRE, vai reduzindo na razão de juros/n (juros é o valor da parcela mensal e n é o prazo restante do empréstimo) e liquida (zera) o saldo devedor no pagamento da ultima parcela do prazo;
- no TP a prestação, menor do que no SAC e SACRE, permanece igual do inicio até o fim da divida, e liquida (zera) o saldo devedor no pagamento da ultima parcela do prazo, e
-No SACRE a prestação, maior do que no TP e igual do SAC, permanece igual do inicio até o final da divida, mas liquida (zera) o saldo devedor antes do prazo contratado.
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19. Então não é verdade que utilizando a TP fica saldo no final do prazo?
Não é verdade. O sistema TP é ajustado para que o valor das prestações tenha a capacidade de liquidar (zerar) a divida com o pagamento da última parcela do prazo.
De onde surgiu essa falsa idéia? Surgiu por um outro fenômeno que nada tem a ver com escolha de sistema de amortização. Na verdade, os chamados saldos devedores residuais (saldos devedores existentes após o final do prazo do contrato) decorreram de descasamento (desvinculação) entre índice de correção aplicado na divida e índice de correção aplicado na prestação. Se a divida é corrigida por índices elevados e esses índices não são aplicados na prestação, em qualquer sistema d e amortização utilizado fica saldo residual ao final do contrato. De outra forma, em qualquer dos sistemas, se os índices de correção que forem aplicados no saldo devedor forem repassados no mesmo mês nas prestações, a prestação vai manter a capacidade de liquidação da divida no pagamento da ultima parcela do prazo contratado.
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20. Composição e reajuste da prestação e índice de correção monetária (nos contratos com parcela reajustável)
A prestação é composta de amortização, juros, seguros e taxa de cobrança mensal. É reajustada mensalmente, no dia do aniversário do contrato, através da correção monetária da TR.
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21. Reajuste do saldo devedor
É reajustado mensalmente, no dia do aniversário mensal do contrato, através da atualização básica da poupança, atualmente TR, sem o 0,5% que é juros.
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22. Prestações Fixas
Tem Bancos que oferecem Plano de Financiamento com prestações fixas durante todo o prazo contratado. Outros oferecem Plano Misto, ou seja, nos primeiros anos do contrato a prestação é fixa e depois passa a ser reajustada. Para todos estes planos, a taxa de juros é um pouco maior do que aquele aplicado nos Planos com prestações reajustadas.
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23. Garantias do financiamento
Alienação Fiduciária do imóvel objeto do financiamento.
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24. Condições para utilizar os recursos do FGTS
Existem três situações em que é permitido utilizar os recursos do FGTS, desde que a operação esteja (enquadrada/contratada) dentro das condições permitidas pelo SFH-Taxa Tabelada e também pelo Conselho Curador do FGTS:
- Na aquisição de imóvel residencial urbano e concluído;
- Na amortização ou quitação do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário contratado nas condições mencionadas;
- No pagamento de parte do valor das prestações de financiamento imobiliário contratado nas condições mencionadas.
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25. Aquisição de imóvel residencial urbano concluído
O trabalhador que não seja titular do financiamento ativo no âmbito do SFH e que não possua moradia própria, nem seja usufrutuário de imóvel residencial, nem promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial concluído nas seguintes condições:
- Imóvel localizado em qualquer parte do Território Nacional que seja objeto de financiamento ativo no âmbito do SFH;
- Imóvel localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação principal, incluído os municípios limítrofes integrantes da mesma Região Metropolitana;
- Imóvel localizado no município de sua atual residência.
- O trabalhador que tenha no mínimo 03 (três) anos de trabalho sobre o regime de FGTS, somados os períodos trabalhados, consecutivos ou não.
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26. Não é considerado promitente comprador ou proprietário de imóvel residencial:
- O trabalhador que tenha fração ideal igual ou inferior a 40% de um único imóvel;
- O trabalhador que tenha perdido o direito de residência em imóvel de sua propriedade, em decorrência de separação judicial devidamente homologada pelo juízo competente e que não tenha outro imóvel residencial nas condições definidas acima.
- O trabalhador detentor de usufruto de imóvel residencial urbano, desde que renuncie expressamente a essa condição, devidamente registrada no Serviço de Registro de imóveis, em data anterior a utilização do FGTS.
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27. Requisitos do Imóvel
O imóvel deve atender os seguintes requisitos:
- Ser de uso residencial urbano;
- Ter o seu valor de avaliação fixado dentro do limite Maximo estabelecido para o valor de avaliação nas operações de SFH, na data da contratação da utilização do FGTS;
- Estar registrado no Serviço de Registro Imobiliário de sua circunscrição;
- Não ter sido objeto da utilização do FGTS em sua aquisição ou liberação de ultima parcela de construção, há menos de 03 (três) anos;
- Ser financiável no âmbito do SFH.
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28. Localização do Imóvel
O imóvel deve estar localizado:
- No mesmo município onde o trabalhador exerça sua ocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesma Região Metropolitana; ou,
- No município onde o trabalhador comprove residir há mais de 01 (um) ano.
Obs : É facultado ao trabalhador que não seja titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, nem usufrutuário, proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial concluído ou em construção, em qualquer parte do Território Nacional,, substituir o cumprimento às exigências referidas nos dois itens descritos acima, desde que apresente:
- Comprovação de residência no município onde resida há menos de 01 (um) ano.
- Declaração de não possuir imóvel nas condições impeditivas a utilização do FGTS.
- Declaração de bens efetuada à Receita Federal, IRPF do ultimo exercício.
- Um comprovante de residência, embora com menos de 1 ano, no mesmo município onde pretende adquirir.
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29. Limite de utilização do FGTS na Aquisição de imóvel concluído
O valor do FGTS a ser utilizado na aquisição de imóvel residencial concluído, somado ao valor do financiamento, se houver, não pode ultrapassar o menor dos dois valores, entre:
- Valor da compra e venda, ou
- Valor da avaliação do imóvel, efetuada pelo agente financeiro responsável pela operação.
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